부동산 경매관련 공부

경매의 순서

경매물건의 검색 → 권리분석 → 시세확인 → 경매금액결정
→ 입찰 → 낙찰 → 매각결정 → 잔금납부 → 소유권이전등기촉탁 → 명도

★ 경매물건 찾기
★ 해당 물건의 권리관계 분석

 

📄 경매개요
1. 강제경매 : 채무자 소유의 재산을 압류한 다음 매각하여 그 매각대금을 가지고 채권자에 대금을 지급하는 절차. 강제 경매는 채권자가 채무자를 상대로 승소 판결 후 진행가능.
2. 임의경매 : 담보권 실행 경매, 채무자가 채무를 불이행 시 담보권을 가진 채권자가 담보 물건을 매각한 다음 그 매각 대금에서 다른 채권자보다 채권을 우선 회수 할수있다.
※ 일반적으로 임의경매가 많다.

📄 경매절차
압류 → 현금화 → 채권변제
1. 경매신청 및 경매개시 결정 
 : 채권자 법원 신청
2. 배당 요구의 종기 결정 및 공고
: 채권자들의 배당요구,(배당요구를 안해도 자동으로 배당신청이 되는 경우가 있음.)
3. 매각의 준비
: 감정사를 통해서 매각 물건의 정보수집
4. 매각방법의 지정 / 공고 / 통지
: 경매일 지정! ★★★_권리관계 확인/ 상권파악 시작
5. 유창(경매), 불처가(신경매), 미납(재경매)
: 입찰 걔획 시 입찰 보증금 준비, 입찰 금액 결정하여 입찰표 작성!
6. 매각 실시
: 집행관이 최고가 매수신고와 차순위 매수신고인 정함.
7. 매각결정절차
:법원은 매각결정기일에 각 이해관계인들의 의견을 들은 후 매각허가 여부를 결정.
: 이 과정 중 이해관계인은 즉시항고가 가능.
: 잔금 준비
8. 매각대금납부
: 매수인은 대금 납부 후 부동산 소유권 취득.
9. 소유권 이전등기 촉탁, 부동산 인도명령
: 소유권이전등기 촉탁과 인도명령 신청.
: 소유권 이전등기 촉탁은 이전의 지저분한 등기증명서상의 권리관계를 정리해주는 것.
:인도명령은 임차인에게 명도를 하기위해 신청해야함.(임차인없으면 제외지만 공실 빼고는 무조건 하는 걸 추천)
10. 배당절차
: 매수인의 매각 대금으로 이해관걔인들에게 배당 실시됨. 매수인은 참여하지 않음.

📄 권리분석
메인서류 - 매각물건명세서 / 현황조사보고서 / 감정평가서 

1. 매각물건명세서
: 법원이 부동산의 표시, 점유자의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 권리, 가처분, 지상권 등의 내용을 기재 작성하고 이를 매각기일 1주일 전까지 법원에 비치하여 누구든지 몰 수있도록 작성해 놓은 것.

2. 현황조사보고서
: 경매개시결정 후 법원이 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 임대차 보증금의 관계등을 조사하여 그 내용을 집행법원에 보고하기 위하여 작성한 문서

3. 감정평가서
: 집행법원은 경매개시 결정 후 감정인으로 하여금 부동산을 평가하고 그 평가액을 참작하여 최저 매각 가격을 결정한다. 이 평가금액이  그대로 최저매각 가격으로 정하여지는 것은 아니지만 실무에서는 대부분 감정이 평가액 그대로 최저매각 가격을 정한다. 감정평가서에는 최소한의 감정가격을 결정한 산출 근거인 평가요항, 위치도, 지적도, 사진등을 첨부하여야 한다.

※ 만약 서류에 오류 또는 오기재가 있다면 추후 이를 문제삼아 매각 불허 신청을 할 수 있다.
단 현황조사서와 감정평가서는 오류가 있어도 추후 문제제기가 안되기에 정확한 확인이 필요하다.

매각물건명세서를 보면 최선순위설정, 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각으로 그 효력이 소멸되지 아니하는 것, 매각에 따라 설정된 것으로 보는 지상권의 개표를 표시 기재해둠.

📄 매각명세서를 볼 때는 중요한것!
★ 아래 두 부분은 낙찰 후 인수되거나 재산권에 문제가 생길수 있는 부분이다.
여기 뭐가 많다면 피하자.
★ 최선순위설정의 날짜는 말소기준권리의 기준 날짜가 된다.
- 말소기준권리 : 경매부동산에 성립된 권리 (등기된 권리 + 등기 안된 권리) 중 인수 또는  말소되는 권리 여부를 결정하기 위한 기준이 되는 권리! 말소기준권리 이전의 권리는 낙찰자가 인수하고 이후의 권리는 인수하지 않는다.
※ 예외는 있음.
말소기준권리가 될 수 있는 권리
- 저당권
- 근저당권
- 압류
- 가압류
- 경매기입등기
- 담보가등기
- 전세권 (경매신청 or 배당요구를 한 경우)

말소기준 권리의 날짜보다 이전의 물권이나 채권는 내가 인수하는 것  그 날짜 이후 권리는 소멸됨.

📄상권분석
상가건물, 거주 세대수
지구단위계획
지구단위계획 구역보기
결정조서
일반상업시설D3 해당
건물과 건페율, 용적율, 높이등 형태, 배치, 색체는 별도 표기

📄 물권확인
1. 공시지가확인
2. 권리분석
3. 임차인현황 & 등기상황
4. 체납내역
5. 현재 시세
6. 거래현황 & 미분양
7. 진출입현황과 인구현황
8. 낙찰가 산정
9. 수익성 계산